אליודן חברה לבנין בע"מ נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח'

פסק דין

רקע

1.בפני עתירה בה מתבקש ביהמ"ש להורות על בטלות ו/או לחילופין על ביטול החלטת המשיבה 1, הועדה המחוזית למחוז המרכז (להלן: "הועדה המחוזית"), מיום 10.5.10, שמכוח סמכותה על פי סעיף 28 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (להלן: - "החוק" או "חוק התו"ב"), התערבה בהחלטת המשיבה 2, הועדה המקומית לתכנון ובנייה "שורקות" (להלן: "הועדה המקומית"), והורתה לוועדה המקומית כיצד לפעול.

2.העותרת הינה הבעלים של זכויות, מכוח חוזה פיתוח שנחתם בינה לבין מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), ומחזיקה במקרקעין, בשטח של כ-23.5 דונם, המצויים ביישוב יד בנימין (להלן: "המקרקעין").

3.העותרת רכשה את המקרקעין בשנת 2005, בכוונה להקים עליהם פרויקט לדיור מוגן. עובר לרכישה הצהירו כל הרשויות הרלוונטיות שהמקרקעין הם בייעוד של דיור מוגן, ואין כל מניעה בהקמת הפרויקט.

העותרת החלה בתכנון הפרויקט ובסופו של הליך, כפי שיפורט להלן, אישרה הוועדה המקומית את בקשתה להיתר בניה.

4.לטענת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (להלן: "הועדה המחוזית"), מבחינה מהותית ועניינית התוכנית שהוגשה על ידי העותרת, וכללה תכנית בינוי, אינה יכולה להתקבל כפי שהיא, מכיוון שהיא עומדת בסתירה למצב התכנוני ובעייתית ממכלול שיקולים. ביום 10.5.10 עשתה הועדה המחוזית שימוש בסמכותה לפי סעיף 28 לחוק התו"ב והורתה לוועדה המקומית כיצד לפעול.

המצב התכנוני וההליך התכנוני

5.תוכנית מתאר ארצית 31 (להלן: "תמ"א/31") אושרה בהחלטת ממשלה מיום 19.2.98.

תמ"א/31 מגבילה את מספר יחידות הדיור בישובים כפריים. סטייה מהוראה זו אפשרית באישורה של הועדה הארצית לתכנון ובנייה על דרך של הקלה (נספח א' לתגובה המקדמית של הועדה המחוזית).

6. תוכנית מתאר ארצית 35 (להלן: "תמ"א/35") החליפה את תמ"א/31, ואושרה בהחלטת ממשלה מיום 27.11.05 (נספח ג' לתגובה המקדמית של הועדה המחוזית). תמ"א/35 הגבילה אף היא את מספר יחידות הדיור במרחב הכפרי, וקבעה תנאים להפקדת תוכניות הכוללות תוספות של יחידות דיור ליישוב כפרי.

7. תוכנית בר/256 תוכנית מתאר, הכוללת הוראות של תוכנית מפורטת אושרה למתן תוקף ביום 14.10.01. בעבר היה היישוב יד בנימין מוסד חינוכי ותכנית בר/256 נועדה להרחבתו. בסעיף 4ג' לתכנית, סעיף המטרות, נקבעו, בין שאר המטרות, "הרחבת היישוב יד בנימין ע"י תוספת שכונת מגורים בת 500 יח"ד לאוכלוסיה דתית" ו- "הקצאת קרקע לצרכי ציבור".

לצורך אישורה של תוכנית בר/256 ועל מנת לאפשר את תוספת יחידות הדיור בהתאם להוראות תמ"א/31 (שהיתה בתוקף באותה עת) התקיים במהלך שנת 2000 דיון עקרוני בהרחבת יד בנימין בוועדה לנושאי תכנון עקרוניים של המועצה הארצית (להלן: "הולנת"א"), בהתאם למנגנון הקבוע בתמ"א/31.

הולנת"א החליטה לתת הקלה מתמ"א/31 לעניין מספר יחידות הדיור ואישרה הרחבה ל- 500 יחידות ביעוד מגורים.

על פי תכנית בר/256 מיועדים המקרקעין נשוא העתירה ל:

"אזור למוסדות מסומן בתשריט בצבע חום עם פסים שחורים. ישמש להקמת מוסדות כמו: בית אבות, מוסד רפואי, מוסדות רווחה ומוסדות שמטרתם שירות לציבור".

8.תוכניות בר/7/256 ותוכנית בר/8/256. תכניות אלה התירו הוספת 30 יחידות דיור עבור מפוני גוש קטיף והרחבת איזור התעשייה ללא שינוי ביעוד המקרקעין נשוא העתירה.

9.העותרת פעלה בתיאום עם הוועדה המקומית, כמשתקף ממכתבה של מהנדסת הוועדה המקומית, אינג' אנה כוגן (נספח יד3 לעתירה), וצרפה לבקשה להיתר שהוגשה על ידה, על פי דרישת הוועדה המקומית, תוכנית בינוי ל- 174 יחידות דיור מוגן בגדלים שבין 46 מ"ר ל- 95 מ"ר ב- 11 מבנים בני 3 קומות סביב פארק.

הוועדה המקומית דנה ביום 29.10.06 בבקשה להיתר, ועל אף שתוכנית הבינוי תאמה את המוסכם עמה, החליטה לשוב ולדון בתוכנית לאחר הגשת תוכנית בינוי חדשה ושונה שתענה על התנאים הבאים:

א.ריכוז יחידות הדיור במבנה אחד מרכזי, או בשני מבנים לכל היותר במתכונת "בית אבות".